मालमत्ता खरेदी करण्याआधी खरेदीदस्त (Sale Deed) समजून घ्या (Property Documents Explained in Marathi)

खरेदी दस्त (Sale Deed or Purchase Deed) हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो मालमत्ता विक्री करणाऱ्याकडून खरेदीदाराकडे मालकीचे हस्तांतरण करतो. खरेदी दस्त तयार करताना, मालमत्तेचे हस्तांतरण कायद्यातील सर्व कलमे काळजीपूर्वक तपासली पाहिजेत आणि त्यात जोखीम कमी करण्यासाठी खरेदी दस्त तयार करण्याच्या अगोदर त्याचा मसुदा तयार केला पाहिजे. खरेदी दस्तांसोबतच इतरही दस्तऐवज तयार करताना काळजी घेतली पाहिजे जसे कि, भाडेकरूला अपार्टमेंट भाड्याने देणे, कर्जाच्या उद्देशाने जमीन गहाण ठेवणे, दुकाने भाड्याने देणे, रिअल इस्टेट खरेदी करणे. असे व्यवहार करण्यासाठी, व्यक्ती/कंपन्या/सरकारी अधिकारी जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात गुंतू शकतात आणि विक्री करार नावाचा कायदेशीर व्यवहार करू शकतात. हे खरेदीदार तसेच विक्रेत्यांसाठी महत्त्वपूर्ण मूल्य आहे. खरेदी दस्तातील मजकूर समजून घेण्यापूर्वी, आपण प्रथम खरेदी दस्त म्हणजे काय यावर चर्चा करूया.

खरेदी दस्तासंबंधी महत्वाचे मुद्दे: Important points about Sale Deed

1. विक्री करार म्हणजे काय?
2. विक्री कराराचा मसुदा कसा तयार करायचा.
3. विक्री करार नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे.
4. विक्री कराराचे स्वरूप.
5. विक्री करारातील कलमे.
6. मालमत्तेच्या विक्रेत्याकडून विक्री करारासाठी अनिवार्य खुलासे प्राप्त करावेत.
7. हरवलेल्या विक्री कराराची प्रमाणित प्रत कशी मिळवायची?
8. सतत विचारले जाणारे प्रश्न.

विक्री करार/खरेदी दस्त/सेल डिड म्हणजे काय?

खरेदीदस्त हा मालमत्तेची खरेदी करताना व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी विक्रेता आणि खरेदीदार सर्वात महत्त्वाच्या कायदेशीर दस्तऐवजांपैकी एक आहे. विक्री करार किंवा खरेदी दस्त याद्वारे मालमत्तेची मालकी एका विक्रेत्याकडून खरेदीदाराच्या नावे हस्तांतरित केली जाते. (Transfer of Ownership of Property by way of Sale Deed)

राज्य सरकार वेळोवेळी विविध कायदेशीर दस्त नोंद करण्यासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्क निश्चित करत असते. त्या विहित केलेल्या मूल्याच्या गैर-कायदेशीर स्टॅम्प पेपरवर (Non Judicial Stamp Paper) विक्री करार/खरेदी दस्त केला जातो. खरेदी दस्त किंवा विक्री करार करताना त्यामध्ये गरजेनुसार विविध नियम व अटी समाविष्ट करणे गरजेचे असते.

खरेदी दस्त किंवा विक्री कराराचा मसुदा कसा तयार करायचा How to make Draft of Sale deed?

खरेदी दस्त किंवा विक्री कराराद्वारे मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्यासाठी खालील स्टेप्स आहेत: Important Steps involved in Purchase of Property

1. स्टेप 1: साधारणपणे बहुतेक लोक खरेदी दस्त स्टॅम्प व्हेंडर किंवा स्टॅम्प रायटर कडून करून घेतात परंतु जर आपल्याला आपल्या चांगल्या प्रकारचा दस्त करायचा असेल ज्यामध्ये छोट्या मोठ्या चुका नसतील, तर आपण आपला दस्त तयार करण्यासाठी एका चांगल्या वकिलाची मदत घ्यावी (Get help of Advocate for Making Draft and Final Sale deed or Purchase Deed). तुमच्या वकिलाला आपल्याला खरेदी दस्तामध्ये समाविष्ट करावयाच्या विविध मुद्यांविषयी सविस्तर चर्चा करावी. जर आपल्याला खरेदी दस्त तयार करण्यासाठी वकील मिळत नसेल तर आपण बँकेतून कर्ज घेताना ज्या वकिलाकडून लीगल सर्च किंवा लीगल ओपिनियन (Legal Opinion is important before buying Property) घेतले असेल तर आपण त्या वकिलाकडून खरेदी दस्त करून घेणे कधीही चांगलेच. आणि जर आपण मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी कर्ज घेतले नसेल तरीसुद्धा आपण एखाद्या वकिलाकडून जी मालमत्ता खरेदी करत आहात त्या मालमत्तेचा लीगल सर्च करून घेणे आवश्यक आहे कारण आपल्याला ती मालमत्ता खरेदी करण्या अगोदर जर त्यामध्ये काही कायदेशीर अडचणी असतील तर त्या कळून येतील.
2. स्टेप 2: खरेदी करार किंवा विक्री कराराची छपाई : खरेदी करार किंवा विक्री कराराचा मसुदा मंजूर केल्यानंतर तो नॉन-ज्युडिशियल स्टॅम्प पेपरवर छापला जातो जर त्यासाठी जास्तीचे कागद लागत असतील तर चांगल्या कागदाचा वापर करावा कारण हा तयार केलेला दस्त वर्षानुवर्षे आपल्याकडे राहणार आहे.
3. स्टेप 3: आजकाल बरीच सरकारी कामे ऑनलाईन होतात तसे अश्या दस्त नोंदणीमध्ये रेजिस्ट्रार ऑफिस मध्ये नोंदणीसाठी जाण्याआधी आपण तयार केलेला मसुदा निबंधक कार्यालयाच्या वेबसाईट वर अपलोड करावा लागतो जेणेकरून आपल्याला निबंधक कार्यालयात दस्त नोंद करण्यासाठी कमीत कमी वेळ लागतो. महाराष्ट्र शासनाच्या नोंदणी व मुद्रांक विभागाच्या संकेतस्थळावर जाण्यासाठी येथे क्लिक करा.
4. स्टेप 4: मसुदा ऑनलाईन अपलोड झाला कि सब-रजिस्ट्रारसोबत भेटीची वेळ निश्चित करणे. Slot Booking
5. स्टेप 5: खरेदी दस्त किंवा विक्री कराराची नोंदणी : खरेदीदार, विक्री करणारा, दोन साक्षीदार आणि वकिलासह सब-रजिस्ट्रारच्या कार्यालयात जाऊन दस्तऐवजावर स्वाक्षरी कराल आणि नोंदणी शुल्क भरून नोंदणी कराल. एक लक्षात ठेवा यासाठी जास्तीत जास्त अर्धा एक तास लागू शकतो परंतु जर काही कारणाने काही तांत्रिक अडचण आली तर काही तासही लागू शकतात त्यामुळे आपण नोकरी किंवा सुट्टी काढून यावे.
6. स्टेप 6: नोंदणीकृत खरेदी दस्त व विक्री करार (Registered Sale Deed): खरेदी दस्तावर स्वाक्षरी झाल्यानंतर आणि नोंदणी शुल्क भरल्यानंतर, नोंदणीकृत खरेदी दस्त किंवा विक्री करार उप-निबंधक कार्यालयाद्वारे जारी केला जातो.

विक्री करार नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे Important Documents for Sale Deed

• विक्री कराराचा मसुदा
• बिल्डर कडून किंवा डेव्हलपर्स फ्लॅट खरेदी करताना पॉवर ऑफ अटर्नी
• इमारत आराखडा वैधानिक प्राधिकरणाने मंजूर केला आहे
• बिल्डर/सहकारी संस्था/गृहनिर्माण मंडळाकडून वाटप पत्र
• मालमत्तेच्या मालकाचे सर्व शीर्षक दस्तऐवज
• सर्व नोंदणीकृत मागील करारांची एक प्रत (पुनर्विक्री मालमत्तेच्या बाबतीत)
• नवीनतम कर भरलेल्या पावत्या
• सदर मालमत्तेचे नवीनतम वीज बिल आणि पावती (पुनर्विक्रीच्या मालमत्तेच्या बाबतीत)
• अपार्टमेंट सोसायटी कडून एनओसी (पुनर्विक्री मालमत्तेच्या बाबतीत)
• अकृषक ऑर्डर असेल तर
• ओळखपत्र

खरेदी दस्त किंवा विक्री करारात समाविष्ट करावयाचे महत्वाचे मुद्दे

1. खरेदी दस्त किंवा विक्री करारात सहभागी असलेले पक्ष

• खरेदी दस्त करताना सत्य आणि अचूक माहिती भरणे आवश्यक आहे. खरेदीदार आणि विक्रेता यांचे नावे अचूक असावीत. नावे लिहिताना आधार कार्ड प्रमाणे किंवा पॅन कार्ड प्रमाणे लिहावीत.
• जर पक्षकारांपैकी कोणी खरेदी विक्री पॉवर ऑफ ऍटर्नी च्या माध्यमातून करणार असेल तर पॉवर ऑफ ऍटर्नी व्यवस्तीत तपासून घ्यावी, त्यामध्ये तपासून पाहावे कि मालमत्ता खरेदी विक्रीचे अधिकार दिलेले आहेत का.
• आपण ज्यांच्या कडून मालमत्ता खरेदी करीत आहेत तो व्यक्ती कायदेशीरदृष्ट्या सक्षम आहे का याची खात्री करा म्हणजेच विक्री व खरेदी करणारा १८ वर्ष वय पूर्ण झालेला असावा तसेच मानसिक दृष्ट्या सुधृढ असावा.
• तुम्ही कंपनी/भागीदारी/ट्रस्टकडून ते खरेदी करत असाल, तर तुम्ही ज्या व्यक्तीशी व्यवहार करत आहात त्या व्यक्तीने असा व्यवहार करण्यासाठी प्राधिकृत व्यक्ती आहे का याची खात्री करावी.

वर नमूद केल्याप्रमाणे – कोणतीही व्यक्ती, कंपनी किंवा इतर कोणत्याही स्वरूपाची संस्था इतर कोणाला तरी जमीन हस्तांतरित किंवा विक्री करू शकते. कायद्यानुसार, एखाद्या व्यक्तीला नैसर्गिक व्यक्ती म्हणून संबोधले जाते. याचा अर्थ असा आहे की व्यक्ती कायद्याद्वारे मान्यताप्राप्त स्वतंत्र कायदेशीर संस्था आहेत. दुसरीकडे, कंपन्यांसारख्या संस्थांना न्यायिक व्यक्ती म्हणजेच लीगल एंटीटी म्हणून संबोधले जाते . याचे कारण असे की कंपनी कोणत्याही भौतिक स्वरूपाची वास्तविक व्यक्ती नाही. हे निसर्गात कृत्रिम आहे आणि कायद्याची निर्मिती आहे. तरीही, त्याला काही विशेषाधिकार मिळतात जे एखाद्या नैसर्गिक व्यक्तीला मिळतात, उदाहरणार्थ, स्वतःच्या नावावर मालमत्ता खरेदी करणे.

2. मालमत्तेचे वर्णन

खरेदी दस्तामध्ये किंवा विक्री डीडमध्ये, एक महत्वाची गोष्ट आहे जे पक्षकारांना विशेषत: हस्तांतरित केल्या जाणाऱ्या मालमत्तेच्या परिमाणांबद्दल माहिती देते, म्हणजे मालमत्तेचे तपशील जसे की भूखंडाचे मोजमाप मीटरमध्ये आहे का फुटामध्ये, मालमत्तेची लांबी कोणत्या दिशेने विस्तारली आहे, अपार्टमेंटच्या बाबतीत चटई क्षेत्रफळ, अधिकृत नोंदींमधील तपशीलांची पडताळणी करायची असल्यास जमिनीचा नोंदणी क्रमांक, इमारत कोणत्या वर्षी बांधली गेली, नेमके स्थान. विक्री करारात पार्किंग किंवा बागेचा उल्लेख आहे का हे तपासून पाहणे. या खंडाव्यतिरिक्त.

3. पेमेंट पद्धतीसंबंधी मुद्दे

खरेदी दस्त किंवा विक्री कराराचा मसुदा अगदी स्पष्ट शब्दात तयार करणे आणि भविष्यातील कोणतेही विवाद टाळण्यासाठी लिहून ठेवता येतील अशा सर्व पैलूंचा उल्लेख करणे चांगले. असाच एक पैलू म्हणजे खरेदीदाराने विक्रेत्याला पैसे देण्यासाठी वापरलेली पेमेंट पद्धत. दोन्ही पक्षांच्या सहमतीनुसार पैसे रोख, चेक , डिमांड ड्राफ्ट किंवा इंटरनेट बँकिंग वापरून निधी हस्तांतरित केले जाऊ शकतात. पक्षकारांना सोयीस्कर असलेली कोणतीही पेमेंट पद्धत आपापल्या सोयीनुसार वापरू शकता, तरीही डिमांड ड्राफ्ट किंवा खरेदीदाराच्या खात्यावरून विक्री करणाऱ्याच्या खात्यावर ट्रान्सफर केलेले व्यवहार कधीही सुरक्षित असतात आणि त्यांची नोंद खरेदी दस्ता मध्ये करता येते.

4. आगाऊ पेमेंट

जमीन किंवा मालमत्ता खरेदी करताना, मालमत्ता विक्री करणारा अनेकदा खरेदीदाराला एकूण रकमेचा काही भाग विक्री करार करण्यापूर्वी भरण्यास सांगतात, तर उर्वरित रक्कम नंतर खरेदी दस्त करताना भरावयास सांगतात. खरेदीदार नंतर डीलमधून मागे हटणार नाही याची खात्री करण्यासाठी सामान्यतः विक्रेते या पद्धतीचा अवलंब करतात. खरेदीदाराला करार पूर्ण करणे भाग पडते कारण त्याने आगाऊ पेमेंटच्या स्वरूपात काही पैसे आधीच गुंतवले असतात.

जर एखाद्याने मालमत्ता खरेदी करताना विक्रेत्याला असे आगाऊ पैसे दिले असतील तर ते विक्री करारात नमूद करणे आवश्यक आहे. खरेदी दस्त किंवा विक्री डीडमध्ये आगाऊ किंवा आंशिक पेमेंट म्हणून यापूर्वी मिळालेल्या रकमेचा करावा. हे विक्रेत्याकडून रक्कम मिळालेल्याची पोच पावती म्हणून देखील काम करते.

5. शीर्षकाचे हस्तांतरण (Title Transfer)

मालमत्तेचा मालक बनणे हे मालमत्ता खरेदीचे मुख्य ध्येय आहे. विक्री करारामध्ये, या संबंधात ‘शीर्षक हस्तांतरण’ हा वाक्यांश वापरला जातो. याचा सरळ अर्थ मालकीचे हस्तांतरण असा होतो. प्रत्येक विक्री डीडमध्ये एक क्लॉज असतो जे निर्दिष्ट करते की मालमत्तेतील शीर्षक विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केले जाते.

6. मालमत्तेची डीड आणि ताबा देणे

खरेदीदाराच्या ताब्यात मालमत्ता कोणत्या तारखेला येईल याचाही या करारात विशेष उल्लेख आहे. विक्री डीड देखील खरेदीदारास वितरित करणे आवश्यक आहे. विक्री करार आणि विक्री करार हे असंख्य कागदपत्रांपैकी फक्त दोन आहेत जे विक्रेत्याद्वारे खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केले जातात.

इतर दस्तऐवजांमध्ये समाविष्ट आहे – गृहनिर्माण संस्थेकडून किंवा त्या मालमत्तेच्या प्रभारी इतर कोणत्याही संबंधित प्राधिकरणाकडून वाटप आणि मंजुरीचे पत्र. जर तो फ्लॅट किंवा इमारत असेल, तर त्या मालमत्तेचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर दिलेले भोगवटा प्रमाणपत्र आणि इमारत योजना, पूर्वीच्या मालकाने कोणतीही विद्यमान देय रक्कम भरायची बाकी नसल्याचे दर्शवणारे एक बोजा प्रमाणपत्र, ना-हरकत प्रमाणपत्र गृहनिर्माण संस्थेकडून; आणि जर बिल्डरने इमारतीवर तारण घेतले असेल तर बँकेकडून बाकी नसल्याचे दर्शवणारे प्रमाणपत्र.

7. मालमत्तेवर असणाऱ्या विविध थकबाक्या तपासून घ्याव्या

जेव्हा मालमत्ता विकली जाते तेव्हा विक्रेत्याने विक्रीपूर्वी मालमत्तेवर असलेले शुल्क भरले आहे याची खात्री करावी व खरेदी दस्त मध्ये तसे नमूद करावे. यामध्ये कर, शुल्क, थकबाकी, मागण्या, थकबाकी, वीज शुल्क, पाणी शुल्क, थकबाकी बिले, घर कर, विकास शुल्क आणि विक्री किंवा भाडेपट्टी यांचा समावेश होतो. असे कोणतेही शुल्क शिल्लक राहिल्यास, त्यांचा भरणा करणारा विक्रेत्याला ते आधी भरण्यास सांगावे. एकदा मालमत्ता खरेदी केल्यानंतर, सर्व शुल्क भरण्याची जबाबदारी खरेदीदारांची आहे. तसेच विक्रेत्याने हे सुनिश्चित केले पाहिजे की मालमत्ता कोणत्याही स्वरूपाच्या कायदेशीर खटल्यापासून मुक्त आहे.

8. साक्षीदार आणि नोंदणी

खरेदीदार व विक्रेत्याच्या स्वाक्षऱ्यांसह आणि विक्री करणार्‍याने त्यांची संमती दिल्यावर विक्री करार तयार केल्यावर, किमान दोन साक्षीदारांनी त्या दस्तऐवजावर साक्षांकित करणे आवश्यक आहे. नाव, वय, पत्ता या तपशिलांसह दोन्ही बाजूंनी एक साक्षीदार आवश्यक आहे. साक्षीदाराची माहिती भरणे मालमत्तेची खरेदी विक्री कराराची नोंदणी करताना अनिवार्य आहे.

9. खरेदीपूर्व करारातील व खरेदीदस्तातील अटी (Agreement to Sale)

मालमत्तेची खरेदी किंवा विक्री करताना काही ठराविक प्रक्रिया पार पडायला हव्या, या प्रक्रियांमध्ये अनेक कागदपत्रांची देवाणघेवाण करणे, नोंदी तपासणे, जमिनीवर प्रत्यक्ष जाणे आणि जमीन किंवा फ्लॅटच्या प्लॉटची तपासणी करणे, किंमत आणि पेमेंट पद्धतीची वाटाघाटी करणे, प्रक्रियेत मदत करण्यासाठी वकील नियुक्त करणे इ. म्हणून, काही लोक मालमत्ता हस्तांतरण कराराच्या सर्व बाबी वेळेवर घडतील आणि विलंब टाळला जाईल याची खात्री करून घेऊ शकतात.

खरेदीपूर्व करार म्हणजेच अग्रीमेंट टू सेल करताना त्यामध्ये ऍडव्हान्स रक्कम किती दिली, बाकीची रक्कम कधी देणे आहे, खरेदीदस्त कधी करावयाचा आहे, रक्कम कॅश मध्ये द्यायची आहे कि डीडी/आर टी जी एस द्वारे द्यायची आहे. मूळ खरेदी दस्त करताना त्यामध्ये डीडी/आर टी जी एस चा नंबर न चुकता टाकावा तसेच जर दस्तामध्ये नमूद केल्याप्रमाणे रक्कम जमा नाही झाली तर हा खरेदी करार रद्द होईल हा मुद्दा खरेदी दस्तामध्ये टाकणे अनिवार्य आहे.

मालमत्तेची खरेदी करताना विक्रेत्याकडून खालील कागदपत्रांची माहिती घेणे अनिवार्य आहे

• मालमत्तेमध्ये किंवा विक्रेत्याच्या पूर्वीच्या दस्तामधील कोणतीही भौतिक दोष, किंवा तृतीय-पक्षाचे दावे, आणि विक्रेत्याचे मालमत्तेसंबंधीचे वाद अशा सर्व विवादांची खरेदीदाराने आधी चांगल्या प्रकारे चौकशी केली पाहिजे.
• विक्रेत्याच्या ताब्यात किंवा अधिकारात असलेल्या मालमत्तेशी संबंधित पूर्वीची आणि सध्याची सर्व शीर्षकाची कागदपत्रे तपासणीसाठी खरेदीदाराला दाखवणे आवश्यक आहे.
• मालमत्तेबद्दल किंवा त्याच्याशी संबंधित दस्ताच्या संदर्भात खरेदीदाराने त्याला विचारलेल्या सर्व संबंधित प्रश्नांना समाधानकारक उत्तर मिळाले पाहिजे.
• विक्रीच्या तारखेपर्यंत मालमत्तेच्या संदर्भात सर्व सरकारी शुल्क आणि भाडे भरणे.
• मालमत्तेवर शून्य भार किंवा मालमत्ता कोणत्याही स्वरूपाच्या कायदेशीर खटल्यापासून मुक्त असावी.

हरवलेल्या खरेदी दस्ताची प्रमाणित प्रत कशी मिळवायची? How to get Certified Copy of Lost Sale Deed?

विक्री करार हा एक अत्यंत महत्त्वाचा कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे मालकीचे हस्तांतरण नोंदवतो. म्हणून, असे दस्तऐवज सुरक्षितपणे जपून ठेवणे महत्वाचे आहे. तथापि, मूळ खरेदी दस्त हरवल्यास, एक प्रमाणित प्रत किंवा डुप्लिकेट खरेदी दस्त सब-रजिस्ट्रार कार्यालयातून मिळू शकतो.

1. एफआयआर दाखल करा जेव्हा कोणतेही महत्त्वाचे दस्तऐवज किंवा वस्तू हरवली जाते, तेव्हा पहिली पायरी म्हणजे स्थानिक पोलीस ठाण्यात एफआयआर दाखल करणे. त्यामुळे तक्रारीत तक्रारदाराची स्वाक्षरी, पोलिस स्टेशनचा शिक्का, ड्युटी ऑफिसरची स्वाक्षरी आणि एफआयआर क्रमांक तपासणे आवश्यक आहे. जर कागदपत्र पोलिसांना सापडले नाही, तर नॉन-ट्रेसेबल प्रमाणपत्र दिले जाते.
2. वृत्तपत्रात जाहिरात द्या सब-रजिस्ट्रारला हे सिद्ध करण्यासाठी की तुम्ही दस्तऐवज शोधण्यासाठी तुमचे सर्वोत्तम प्रयत्न केले आहेत, हे आवश्यक आहे की तुम्ही तुमच्या नुकसानीची जाहिरात एखाद्या प्रमुख वृत्तपत्रात करणे आवश्यक आहे. जाहिरातीमध्ये सर्व आवश्यक तपशील असणे आवश्यक आहे. अशा जाहिरातीनंतरही, जर विक्री करार सापडला नाही, तर तुम्ही प्रतिज्ञापत्र दाखल करू शकता.
3. खरेदी दस्त पुनर्प्राप्त करण्यासाठी आपण वाजवी प्रयत्न केले असल्याने, आपण आता सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात अर्ज दाखल करू शकता. यासाठी, तुम्ही खालील तपशीलांसह नोटरीकृत प्रतिज्ञापत्र सादर करणे आवश्यक आहे:

• मालमत्तेचे सर्व तपशील.
• एफआयआरची प्रत जोडावी.
• शोधण्यायोग्य नसलेल्या प्रमाणपत्राची प्रत जोडा.
• जाहिरातीची प्रत जोडावी.
• तुमच्याद्वारे सादर केलेली माहिती खरी आणि खरी असल्याचे हमीपत्र समाविष्ट करा.

अग्रीमेंट टू सेल / विक्रीपूर्व करार आणि खरेदी दस्तामध्ये काय फरक आहे?

सतत विचारले जाणारे प्रश्न: Frequently Asked Questions